[2025/12/18] [甜蜜秀]

周四的经济大咖秀开播了。今天我们将在节目中畅谈那些常规报道中未能触及的真实经济话题。节日商业研究院实物投资分析系的朴正勋教授再次与我们相聚。欢迎您，教授。今天我们要聊聊房地产话题。不过在开始前...啊，非常抱歉，我的电话没关静音。当前最热门的新闻是美国半导体公司美光科技，特别是在内存芯片领域与三星电子和SK海力士三分天下的美光公布了财报，业绩超出预期，表现非常亮眼。

목요일 경제대꿀쇼 문을 열었습니다 어 전기 방송에서 다 다루지 못하는 진짜 경제 얘기를 속 시원하게 풀어보는 시간 오늘도 명절사업대학원 실물투자분석학과 박정훈 교수님 함께 합니다 어서 오세요 예, 안녕하세요 교수님 오늘 우리 부동산 얘기를 좀 할 텐데요 네 그전에 제일 지금 아우 죄송합니다 죄송합니다 전화기가 켜져 있어서 어 오늘 가장 화제가 되고 있는 거는 마이크론 미국의 반도체 회사 특히 메모리 반도체 쪽에서는 이제 삼성전자 SK하이닉스와 함께 전 세계의 시장을 나눠 먹고 있는 마이크론은 실적이 발표가 됐는데 어닝 서프라이즈예요 굉장히 실적이 좋게 나왔는데

没错。

맞습니다

是的。但关键在于这能否平息AI泡沫论的争议，还是会进一步助长泡沫论？这就像一场测试。直到昨天市场还充满不安情绪。不过既然美光业绩这么好，是否意味着AI泡沫论可以休矣？现在是否可以更放心地相信AI发展前景？受此影响，美光股价在盘后交易中大幅上涨了7%左右。但问题在于，AI泡沫论似乎并未消退，其他科技股仍在普遍下跌。

예 그런데 이게 사실은 AI 거품론을 잠재울 수 있느냐 아니면 거품론을 더 증폭시키느냐 그 시험대로 봤었잖아요 네 그래서 어제까지 굉장히 많이 불안해했었고 그런데 마이크론이 이게 실적이 좋으니까 그럼 AI 거품론이 꺼지는 거냐 이제는 AI가 더 간다는 거 믿어도 되는 거냐 이렇게 돼서 마이크론 자체의 주가는 그 장 외에 굉장히 많이 올렸거든요 칠 .몇 퍼센트 지금 오르고 있는데 근데 문제는 AI 거품론이 꺼진 것 같지는 않아요 다른 주식들은 또 많이 떨어지고 있어요

确实。最具代表性的就是昨天成为焦点的两只股票：甲骨文和美光。美光由于财报惊喜和超预期表现，给市场注入了更多乐观情绪；而甲骨文则因为数据中心建设遭遇困境等问题，传出约百亿美元规模的财务不稳健信号，反而释放了非常负面的市场讯号。最终市场走向表明，投资者更关注的是甲骨文的情况。

맞습니다 사실 대표적으로 어제 이슈가 됐던 두 종목이 오라클하고 마이크론인데요 마이크론은 어닝 서프라이즈를 비롯해서 기대치 이상의 성과가 나오다 보니까 굉장히 긍정론이 더 많은 사람들에게 심어질 수 있는 호재였는데 오라클은 뭐 예를 들어서 백 억 달러인가요 데이터센터 구축에 난항을 겪고 있다라든가 여러 가지 재무적인 불건전성 이런 것들로 인해서 오히려 굉장히 부정적인 시그널을 줬는데 결론은 시장의 흐름은 오라클을 더 주목했다 이렇게 평가해 주는

没错。

거죠.

不过

근데

因此，在观察美股走势的同时——现在正值韩国股市开盘前夕——可能有投资者在思考：其实韩国拥有更多与美光商业模式相似的企业，比如三星电子、SK海力士。虽然这是我们已知的事实，但DRAM半导体价格目前已经大幅上涨。

우리나라 그래서 미국 증시를 보면서 우리나라 증시를 지금 개장 바로 직전이니까 고민하시는 분들이 있을 텐데 우리나라는 사실 마이크론과 비즈니스 모델이 비슷한 회사가 더 많잖아요 삼성전자를 비롯해서 SK하이닉스 그리고 우리는 이미 알고 있는 사실이지만 D램 반도체 가격도 지금 많이 올랐습니다.

涨得非常厉害。

엄청 올랐어요.

因此，这对我们股市来说其实不能算是个坏消息。

그렇기 때문에 이거는 우리 증시에는 사실 악재라고 볼 수는 없거든요.

所以我是持乐观态度的，不过昨天纳斯达克关注了甲骨文，我在想为什么会特别关注甲骨文呢？这让我觉得有些反常。另外，仅凭这一点就对半导体行业，特别是AI泡沫论，我目前还是难以认同。虽然我一直强调，并非所有AI相关企业都会表现良好，但市场会筛选出优质企业，而那些真正优质的公司股价还会继续大幅上涨。有位听众给我发邮件说——这位是我们节目的忠实听众——他计算后发现OpenAI绝对赚不到钱，谷歌如果这样投资也绝对无法盈利。

그러다 보니 저는 긍정적으로 보는데 하여튼 어제 나스닥은 오라클에도 주목을 했던 것이 제 생각에는 왜 오라클에 주목했지 하는 이례적인 생각을 했고요 그다음에 이거 자체만 가지고 반도체에 대해서 특히 AI 버블론 저는 아직은 동의하기가 어렵다 계속 말씀드리지만 AI 관련 기업들이 모두 다 잘되는 건 아니지만 옥석을 가릴 거고요 그 옥석을 가리는데 옥에 해당되는 회사들은 진짜 어떻게 될지 모를 정도로 많이 또 더 오를 거예요 저한테 우리 한 분이 이렇게 메일을 한번 주셨어요 경끌씨 우리 애청자 분인데 본인이 계산을 해봤는데 오픈 AI는 절대 돈 못 벌고 구글도 이런 식으로 투자를 한다고 하면 절대 돈 못 번다

为什么？

왜요?

他解释说——这位听众非常细致——他计算全球人口大约70亿到80亿，假设所有人都成为AI付费会员。

왜냐 하고 계산을 해보신 게 그분도 참 꼼꼼하신 분이더라고요 전 세계 사람들이 전부 한 명도 빠짐없이 칠 십 억 이상 거의 팔 십 억이라고 계산하신 것 같아요 제 기억으로 전부 다 AI에 가입을 해서 유료 가입자가 됐다.

即便如此，这些公司当前的收入也抵不上他们计划建设的数据中心和各项成本，也就是说即使所有人都付费也回不了本。是这样吗？

그렇게 했었을 때 그 회사들이 매출이 얼마가 될 건데 그런데 그 회사들이 지금 구축하겠다는 여러 데이터센터나 비용들 있지 않습니까 그 사람들이 전원이 유료 가입자가 돼도 그 돈 못 뽑는다는 거예요 그래요?

不过这个计算也有些偏颇，但更重要的是，我不认同AI泡沫论的另一个原因是：未来AI付费用户数量很可能会超过全球人口总数。

근데 그게 그 계산도 약간 왜곡이 조금 있으신 게 있지만 그것도 좀 그렇지만 또 하나가 더 있는 게 제가 AI 버블론에 그렇게 동의하지 않는 이유가 AI 유료 가입자는 전 세계 인구 수조보다 더 많을 거예요

比人口还多？

인구보다 많다고요?

我先解释下，这事我自己也深有体会——我无意中统计了下，现在用的AI服务加起来有五六个。

일단 설명을 드릴게요 이게 저 때문에도 저도 알게 됐어요 저는 AI를 본의 아니게 지금 다 합쳤더니 한 다섯 개 정도 써요

你订阅了五个服务吗？

구독을 다섯 개 하세요?

是付费的，付费的。因为我运营着一个小型研究所，所以在那里做研究时，AI真的非常方便。

유료로 유료로 왜냐하면 저는 조그만 연구소를 하나 운영한단 말이에요 그래서 그러다 보니까 거기에서 리서치하고 하는데 AI 정말 편하거든요.

以前要是拜托同事或后辈帮忙找前期研究，可能要花上一周时间，现在这个自己就能全部找到并做好摘要。

예전에 뭐 동료 후배 뭐 이런 분한테 부탁하면 선행연구 찾는데 일주일씩 걸려 가는데 이건 본인이 다 찾고 요약도 다 해주고 하잖아요.

这样我就能更快地进行下一步工作了。

바로 제가 뭔가 그 다음으로 치고 나가기가 좋아요.

我自己用的最贵的是企业版，就在前不久刚用了三个这种版本。不过除了那三个ChatGPT类的，我还用了另外两个。

나름대로 제일 비싼 엔터프라이즈 형태 바로 직전에 그 형태로 한 세 개 쓰는데 그런데 그거 세 개 쓰는 ChatGPT 류에 그런 거 말고 두 개를 더 써요.

另外两个中，一个是专门做PPT的，另一个是专门处理论文相关的SC。

근데 두 개를 더 쓰는데 하나는 PPT 만들어주는 걸 하나 더 쓰고 하나는 논문 관련해서만 별도로 쓰는 걸 그런 SC.

有用缩写的服务对吧。

약자를 쓰는 게 있죠.

确实有用缩写的服务。

약자를 쓰는 게 있어요.

我在用这类工具，但制作PPT和整理论文的这些服务，它们并非像ChatGPT那样基于LLM模型开发的。

그런 걸 쓰는데 이 ppt 만들어주는 것과 논문 찾아서 좀 정리해 주는 거는 얘네들이 챗GPT처럼 그런 LLM 모델로 뭘 만든 게 아니에요.

它们是通过接入ChatGPT，以代理的形式向我提供服务。

본인들이 챗GPT에 연동해서 에이전트 같은 걸로 지금 저에게 서비스를 하고 있는 거예요.

但这样一来，我等于又购买了另一种形式的ChatGPT账号，您理解了吗？

그런데 그러면 저는 결국 그 회사에도 유료가입을 했다는 건 ChatGPT의 또 다른 형태의 아이디를 또 산 거잖아요 이해하셨죠?

那么如果这两家公司都是接入ChatGPT的服务商，我现在一个人就已经在使用三个ChatGPT账号了

그럼 만약에 그 두 회사가 ChatGPT에 연동한 회사라고 하면 저 혼자 지금 벌써 ChatGPT 아이디를 세 개 쓰고 있는 거예요

确实如此。

그러네요.

没错。不过接下来我还在考虑是否要再注册两个账号。照这个趋势发展下去，随着AI更普及化，各种代理模型涌现，我敢打赌明年可能会用到四五个账号。再往后发展的话，购物助手、周末采购助手、旅行规划助手这些服务可能也会注册使用。所以总结来说，一个人直接或间接注册使用多家公司账号的时代即将到来。这样一来，这个赛道的赢家会掏空我的钱包——

그렇죠 그런데 앞으로 제가 지금 두 개 더 가입할까 말까 고민하는 게 또 있어요 그러다 보니까 이러다 보면 제가 AI가 좀 더 보편화되서 다양한 에이전트 모델들 나온다 하면 아마 제가 장담하건데 저는 내년에 한 네 개나 다섯 개 쓸 것 같고 그다음에 이런 추세로 계속됐다가는 제 쇼핑이나 주말 장바구니 도와주는 에이전트 그 다음에 여행 갈 때 도와주는 에이전트 이것도 또 가입할 수도 있겠죠 자 그래서 정리하자면 한 사람이 제민아이든 ChatGPT든 이런 회사의 아이디를 직접 간접적으로 몇 개씩 가입해서 쓰고 있는 세상이 도래할 수 있는 거예요 자 그러다 보니까 이 판에서 승자가 되는 사람은 제호주머니 다 털어가는

是啊，看来会变成这样呢

거예요 그렇게 되겠네요

但输家可是投入了巨额资金啊

그런데 패자가 되는 사람은 그 엄청난 투자했잖아요

全部清零

싹 날리는

对吧，或者会被低价收购合并。所以必须严格筛选优劣。因此不仅是个人投资者，连机构投资者也因甲骨文、美光这类消息导致股价剧烈波动，为什么市场会如此动荡不安？

거죠 아니면 어디에서 싸게 헐값에 인수해서 붙이겠죠 그래서 이게 옥석을 정말 잘 가리셔야 돼요 그러다 보니까 개인 투자자들 말고 기관 투자자들도 오라클, 마이크론 이런 소식 하나 때문에 주가 확 어디서 뺐다가 확 어디서 하고 하는 이유가 왜 이렇게들 이렇게 뭐 불안하게 못 만들어서 난리야?

会产生这种想法是因为，这真的是一步错就可能坠入深渊

이런 생각이 드는 게 이게 진짜 내가 한번 배팅 잘못하면 나락으로 가는 거죠

确实如此 All valicing

그러네요 All valicing

没错，赌对了就能一步登天。所以建议您以这种视角看待当前形势

그렇죠 배팅 잘하면 야 천상계로 가는 거예요 그래서 지금 상황을 그렇게 인식하는 게 좋으실 겁니다

在这种形势下，有人关注美光，有人关注甲骨文

그런 상황에서 어떤 사람은 마이크론을 주목하고 어떤 사람은 오라클에 주목할 수

是这样的

있는 거죠

但实际上甲骨文并没有特别严重的问题，只是原本想建数据中心却进展不顺。随着业务扩张，建数据中心是必然需求，不确定这是否算大问题。市场心理脆弱加上筛选压力，有时会过度反应导致资金突然撤离。总之现在是过渡期需要谨慎观察。不过我们今天主题是房地产，让我们回到首尔公寓价格——本月已连续45周持续...

사실 그런데 오라클이 무슨 엄청난 문제가 있는 것도 아니고 데이터센터를 짓고 싶었는데 그게 잘 안 됐다 그 정도인데 데이터 센터 지어야 되는 것도 이제 자꾸 사업이 확장되다 보니까 지으려고 했던 거고 이게 이렇게 큰 문제인지 모르겠지만 이렇게 좀 불안한 심리도 있고 옥석을 가리다 보니까 어, 이게 오기 아닌가 하면 또 쫙 빠지고 그런 문제들이 있는 것 같아요 어쨌든 지금은 그런 과도기고 잘 보셔야 될 것 같습니다 그렇지만 우리 오늘의 주제는 부동산이라 부동산으로 다시 넘어가 보겠습니다 서울 아파트값이 이 월부터 무려 사 십 오 주 연속 계속

上涨了，没错

올랐어요 그렇죠

所以看累计上涨率是8%，可能会觉得8%不算什么，但这不是说成交的公寓涨了8%，而是整体涨了8%。那么实际上成交的公寓涨幅要更大

그래서 누적 상승률을 보니까 팔 퍼센트가 올랐는데 팔 퍼센트는 별거 아니네 할 수도 있지만 이게 거래된 아파트들이 팔 퍼센트가 올랐다는 게 아니고 전체가 팔 퍼센트 오른 거잖아요 네 그러면 실제로 거래된 아파트들은 훨씬 더 많이 올렸다는 얘기죠

特别是这次我们看到的公寓买卖现象。首先需要说明两点：今年公寓价格涨幅、买卖价格涨幅到12月还没结束。以11月底为基准时已经涨了8.04%。但这个涨幅在历届政府中，公寓买卖价格涨幅最高的是文在寅政府时期，现在似乎要超过那个时期了。历届政府都没出现过这种情况。文在寅政府时期2018年是8.03%，2021年是8.02%。但今年还没结束就已经超过这个数字了。看来确实要成为史上最高涨幅了。第二点，我们觉得涨幅不大的原因是这次的上涨趋势与过去不同，不是整体上涨，而是涨得多的涨很多，没怎么涨的基本没涨

특히 이번에 우리가 아파트 매매현상이요 일단 두 가지를 가지고 말씀드려야 되는데 올해 이 아파트 가격 상승률 매매가격 상승률이 아직 십 이 월은 끝나지 않았잖아요 십 일 월 말까지를 기준으로 했었을 때 팔 점 영 사 퍼센트가 올랐거든요 그런데이 상승률은 역대 이전 정부들 중에서 가장 그 아파트 매매가격 상승률이 높았던 정부가 문재인 정부 시절인데 이때가 나오는 거 같네요 역대 정부는 안 나왔네요 역대 정부는 문재인 정부 시절이 이 천 십 팔 년도에 팔 점 영 삼 퍼센트 그 다음에 이 천 이 십 일 년이 팔 점 영 이 퍼센트거든요 그런데 아직 올해가 끝나지 않았는데도 이 숫자를 넘긴 거예요 그러니 진짜 역대 가장 고공행진이 될 거다라는 게 분명해 보이고요 그 다음 두 번째 이게 우리가 이거밖에 안 올랐다고 생각을 하게 되는 이유가 이번에 상승률을 기록한 흐름은 과거와 달리 대세 상승이 아니라 엄청 오른 데는 엄청 오르고 그리고 안 오른 데는 크게 안 오르는

平均是88%

평균이 팔 십 팔

所以最具代表性的是涨幅最高的松坡区，按年涨幅标准是19.7%，涨了20%

퍼센트니까 그렇죠 그래서 대표적으로 가장 많이 올랐던 데는 연간 상승률 기준으로 송파인데 십구 점 칠 퍼센트 이 십 퍼센트 오른 거예요

平均是20%

평균이 이 십 퍼센트

没错。所以这里本来就是房价不菲的地区，再涨20%就意味着至少涨了56亿以上。然后是城东区17.9%，麻浦区13%。接着瑞草、江南、永登浦...瑞草江南现在基本都要四五十亿了吧。但这些地方也涨了12%-13%。而首尔没涨的地区是哪里呢？江北、道峰、芦原、芦道江

그렇죠 그러니까 여기가 아파트 가격이 한두 푼도 아닌 동네인데 거기에서 이 십 퍼센트가 올랐다는 건 진짜 오 십 육 억 이상 올랐다고 봐야 되는 거죠 그다음에 성동구가 십칠 점 구 퍼센트로 마포구 십 삼 퍼센트 그 다음에 서초 강남 영등포 서초 강남은 뭐 이거 요즘은 사 천 오 십 억이 기본꼴이잖아요 그런데 여기에도 십 이 퍼센트에서 십 삼 퍼센트로 상승을 한 거예요 그런데 서울에 안 오른 동네는 어디냐 강북, 도봉, 노원, 노도강.

芦道江

노도강.

这些外围地区仅上涨了1%左右。所以单纯看8%的涨幅似乎不太准确，但那些公寓涨了几亿的地方才是大家热议的原因，因为平均涨幅是8%，有些地方涨得更多，而有些地方只涨了1%

이 외곽 지역은 일 퍼센트 내외의 상승으로에 그쳤어요 그러다 보니까 단순히 팔 퍼센트 상승 이렇게 보면 아닌 것 같은데 거기 아파트 몇억 올랐던데 이런 말씀을 많이 하시는 이유가 그 평균이 팔 이고 오르는데 훨씬 더 오르고 안 오른데 일 퍼센트밖에

确实如此。无论如何，房价大幅上涨是事实，虽然存在温差，但首尔公寓价格涨得太多，导致人们难以接近也是事实。不过李在明政府接连发布了三次调控政策，按理说应该抑制上涨，但回顾历史，卢武铉政府大力调控时房价反而暴涨，文在寅政府调控期间也继续上涨，这次调控后又在涨。难道调控反而会推高房价吗？

안된다 어쨌든 엄청나게 오른 건 맞고 그게 이제 뭐 좀 온도 차이는 있지만 서울 아파트 가격이 굉장히 많이 올라서 사람들이 접근하기 힘들어 진 것도 맞는 것 같아요 근데 규제를 이재명 정부 들어서 연달아 세 번을 규제를 발표 했잖아요 네 그랬는데 이 규제를 하는데 어떻게 더 오르나 그런데 따지고 보면은 노무현 정부 때 규제를 막 할 때 아파트 값이 엄청 올랐고 네 문재인 정부 때 규제를 막 하면서 더 올랐고 이번에도 규제를 하니까 또 오르고 규제하면 오르는 거 아니에요?

我来解释一下。我们常说进步政权上台后房价就会上涨，从统计数据来看这种说法确实没错。

네 좀 설명을 드리겠습니다 이것도 우리 우리 흔히 그런 이런 표현 쓰지 않습니까 진보정권이 정권을 잡으면 부동산 가격이 오른다 통계적으로는 그렇게 얘기해도 사실 틀린 건 아니에요.

虽然不能简单归因于进步政权导致房价上涨，但统计数据显示这些执政时期涨幅最大是事实。

근데 그게 진짜 진보정권이기 때문에 부동산 가격이 올랐다 이렇게 해석하기에는 여러 가지 또 해석이 있을 수 있지만 통계적으로는 그 정권 때 제일 많이 오른 건 맞습니다.

我先说个数据：金大中政权时期首尔公寓均价是1.2亿韩元

이것도 통계를 먼저 말씀드리고 그 다음 이어서 말씀을 드려보면요 김대중 정권 때는 서울의 아파트 가격 평균치가 이 억 이 천 만 원이었어요

那时候真该入场买房啊

그때 입성 했어야 되는데

从1.2亿韩元起步，到金大中政权末期涨到3.95亿韩元，涨幅约73%。卢武铉时期首尔公寓从3.95亿涨到7.64亿，涨幅94%，几乎翻倍。文在寅任期内全国公寓涨38%，首尔涨56.9%，涨幅也很可观。但李明博时期首尔房价反而下跌8%，金额上跌了1780万韩元。朴槿惠时期上涨15%，相比前三任进步政府涨幅较低，属于常规水平。所以单从统计数据看'进步政权时期房价上涨'的说法成立，但需要分析原因——金大中时期暴涨是因为遭遇了IMF外汇危机。

그래서 이 억 이 천 만 원을 시작했는데 김대중 정권 끝날 때쯤 삼 억 구 천 오 백 만 원을 올랐어요 거의 뭐 칠 십 삼 퍼센트가 올랐습니다 그 다음에 노무현 정권 때는 서울 아파트 가격이 삼 억 구 천 오 백 만원에서 시작해서 칠 억 육 천 사 백 만원이 됐어요 그러니까 그 기간 동안 구 십 사 퍼센트가 올랐으니까 두 배 상승한 거예요 그리고 문재인 정부 때는 전국 아파트 가격이 삼 십 팔 퍼센트 서울은 오 십 육 점 구 퍼센트 이렇게 올랐어요 그러다 보니까 이때도 또 상당한 상승률을 보인 거죠 그런데 이명박 정부 때는 서울 아파트 가격이 오히려 떨어졌어요 팔 퍼센트 정도 하락했습니다 금액으로 따지면 백 칠 십 팔 만원 정도 하락한 거고요 그 다음에 박근혜 정부 때는 이 십 오 퍼센트 상승했어요 했어요 그러니까 앞서 세 번의 진보 정부와는 달리 좀 상승률이 낮은 거죠 통상적인 수준의 상승률을 기록했다 이렇게 보시면 돼요 자 그래서 그 진보정권 들어서면 부동산 가격이 올랐다 이거를 통계적으로만 해석하면 맞긴 맞아요 그런데 이제 여기서 원인을 좀 찾아봐야 되잖아요 그런데 김대중 정부 때 부동산 가격이 엄청 오른 이유는 IMF 외환위기였잖아요.

IMF外汇危机后经济触底反弹，自然会出现好转

IMF 외환위기 때 시작해서 그걸 극복했으니까 경제가 좋아질 수밖에 없고

确实有这方面原因，但更准确地说，

그것도 있는데 더 정확히 말하면요.

应该说是由于经济极度低迷才导致房价上涨的。

경제가 극심하게 안 좋았기 때문에 부동산 가격이 오른 거라고 해야 돼요.

就像这次新冠疫情中全球都验证的那样，当经济极度恶化时，国家采取的措施很简单。

왜냐하면 이번 코로나 십 구 때도 전 세계가 확인해줬지만 경제가 극심하게 안 좋을 때 국가가 하는 일은 간단하죠.

就是释放流动性。

유동성 푸는 거예요.

但这次疫情期间，全球所有拥有像首尔这样大都市的国家，其核心城市房价都暴涨了。

그런데 이번 코로나 십 구 때 전 세계적으로 서울과 같은 이 메트로폴리탄 도시들을 가지고 있는 모든 국가의 그 도시들이 부동산 가격이 폭등했어요.

为什么？

왜?

因为各国都实行零利率并大规模投放流动性啊。

전부 제로 금리에 유동성 대거 공급했잖아요.

不仅是我们股市上涨，连公寓价格也都全线暴涨了。

우리 주가만 오른 게 아니라 아파트 가격도 다 폭등했어요.

但金大中政府时期面临克服IMF外汇危机这一重大课题，怎么可能不放水呢？

그런데 김대중 정부 때는 IMF 외환위기 극복이라는 대숙제가 있는데 어떻게 돈을 안 풉니까?

所以那个时期房价暴涨是符合经济学教科书逻辑的——大量放水自然推高房价，这个脉络是延续的。接下来卢武铉政府时期发生了什么？文在寅政府时期又发生了什么？实际上进步政府最重要的政策使命之一就是扩大福利支出。

그러다 보니까 이 시절에 부동산 가격이 폭등한 건 경제 교과서적인 흐름 돈 많이 풀었으니 집값 오르는 건 당연한 거다 그 흐름에서 계속 이어진 건 맞고요 그다음에 노무현 정부 때는 그럼 어떻게 된 거냐 그리고 문재인 정부 때는 어떻게 된 거냐 사실 진보 정부에서는 가장 중요한 정책적 미션 중에 하나로 삼는 게 복지지출을 확대하자.

然后重新考虑再分配问题，这些都是关键点。

그다음에 재분배를 다시 재고해보자 이런 부분이잖아요.

因此观察我国财政支出大幅增加的政权时期：文在寅政府、卢武铉政府时期财政支出也显著增长。这又符合教科书上的规律——货币贬值时实物价值就会上升，而最典型的实物就是房地产。所以各时期成因有所不同：金大中政府是为克服IMF外汇危机，卢武铉和文在寅政府则是要增加福利支出，不能简单二元对立地看待。

그러다 보니까 우리나라 재정지출이 크게 늘었던 정권들을 보면 문재인 정부 그다음에 노무현 정부 때 재정 지출이 또 적지 않게 늘었어요 그러다 보니까 사실 꽤 늘었어요 그러다 보니까 이게 또 교과서에 그냥 나오는 흐름이잖아요 돈의 가치가 떨어지면 실물 가치가 오르는 거다 그럼 가장 대표적인 실물 그게 바로 부동산이거든요 그래서 요인들은 좀 다른 겁니다 김재동 정부 때는 IMF 외환위기 극복하기 위한 거고 그다음에 노무현 정부와 문재인 정부는 복지지출 좀 늘려야지 이것도 또 이렇게 양분법을 생각하시면 안 돼요.

那要控制房价就不能增加福利支出了？

그럼 부동산 잡으려고 복지지출 늘리면 안 되겠네요.

我们不至于做出这种小学生水平的判断吧。

그렇게 우리가 초등학교적인 생각을 하는 건 아니잖아요.

当然应该进一步增加福利支出。

복지지출 더 늘려야죠.

我们任何人都可能坠入那个深渊。

우리도 다 누구나 그 나락으로 떨어질 수 있어요.

我们必须建立这个安全网。

그 안전판을 만들어야 되는.

这就是所谓的社会安全网。

그걸 사회 안전망이라고 하는 거죠.

没错。

그렇죠.

我们所有人都可能坠入深渊。

우리 모두 나락으로 떨어질 수 있습니다.

突然遭遇重大事故，身体某部分可能永久丧失功能，那时若能获得社会的坚实支持，这样的社会该有多美好啊

갑자기 큰 사고를 당해서 갑자기 신체의 일부를 내가 참 못 쓰게 될 수도 있고 그럼 평생 병상에 누워 있어야 되는데 그때 든든하게 사회가 뒷받침해 준다 얼마나 좋은 사회예요.

不过

그런데

对于卢武铉政府和文在寅政府怀着善意所追求的目标，我虽不反对，但该怎么说呢

이 두 노무현 정부 때와 문재인 정부 때가 그 선의를 가지고 지향하는 거에 저는 반대는 안 하지만 뭐라고 할까요.

所有政策从一开始就具备效率性，该怎么说呢

모든 정책이 처음부터 효율성과 아주 뭐라고 할까요.

我认为从一开始就没有建立起严密无漏洞的制度来防止我们的税收被滥用，以及非福利对象非法领取福利金等情况。因此导致有些政策盲目扩大后，确实出现了人们不愿工作的现象。

면밀하게 물샐 틈 없이 그냥 우리 혈세가 이런 데로 허투루 빠져나가고 복지 대상자도 아닌 사람들이 불법으로 복지수액은 받고 이런 것들을 막을 수 있는 제도로 처음부터 안착됐다 저는 그렇게는 보지 않아요 그러다 보니까 무작정 늘렸다가 아 이러다 보니까 이거 사람들이 이거 일 도 안 하게 되는 정책도 솔직히 있었고 그렇죠.

说实话，有些领域本无需国家介入，却过度投入财政资金。部分扩张性财政政策执行不严密，确实助推了房价上涨。因此准确来说，进步政府时期房价上涨是事实。另一个关键原因是供应不足——虽然具体责任不在中央政府，而是地方政府掌握重建开发许可权，但这很难完全归咎于特定政权。

여기까지는 국가가 안 해도 되는 일을 왜 국가가 여기까지 돈을 쓰고 있냐 이런 것도 솔직히 있었어요 그러다 보니까 일부 이런 확장적 재정정책을 과도하게 하고 면밀하게 못해서 부동산 가격을 끌어올린 부분도 분명히 있어요 그래서 결론적으로 말씀드리면 진보 정부 때 부동산 가격이 오른 게 맞다 이게 하나 있고요 또 한 가지 그다음 두 번째 공급 부족을 야기한 것도 중요한 원흉입니다 이거는 정확히 말하면 공급에 대한 일차적인 책임은 중앙정부에 있는게 아니라 지자체 장핵이 있거든요 재건축 재개발의 인허가권은 지자체 장핵이 되는 겁니다 그런데 이거를 그러니까 그 정권 때라고 얘기하긴 좀 애매한 거죠.

因为地方政府负责人可能反而是对立阵营的人。

지자체장은 오히려 반대 성향인 사람이 될 수 있으니깐요.

但首尔市长作为同阵营代表时，反而全面叫停重建开发，主张保留城市原貌。他们取消新城计划，将老建筑称为'未来文化遗产'加以保护。如今看来，这种过度保护恰恰造成了严重的供应短缺，成为房价飙升的关键节点。

그런데 비슷한 성향을 가진 지자체장이 대표적으로 서울시장 했었을 때 재건축 재개발을 다 안 해줬어요 오히려 서울의 옛날 모습을 그대로 지켜야 된다 그래서 그걸 지키는 노력 그다음에 뉴타운 같은 거 다 취소하고 그 원형을 그대로 지키면서 이걸 뭐 근대 문화유산처럼 미래 문화유산이라고 불렀던 것 같아요 이걸 계속 지키자 이게 우리의 모습들이 아니었냐 이걸 무조건 헐고 다시 올리는 게 친환경도 아니고 이런 얘기를 했던 분도 계세요 그런데 그게 돌이켜보면 지켜야 될 것도 있죠 어떻게 지킬 게 없겠습니까 근데 돌이켜보면 지금 와서는 엄청난 공급 부족을 만들었던 굉장히 중요한 모멘텀이 된 거예요

正是因为长期拒绝审批许可

상당히 오랫동안 계시면서 계속 허가를 안 해줬기 때문에

没错，正是那位连任三届的市长。由于他长期坚持这种政策基调，几乎不批新建项目。我现在来CBS电台时看到木洞才开始挂重建计划横幅，但为时已晚。这种延误直接导致了供应危机。更准确地说，限价政策等也打击了开发积极性。

그렇죠 그분이 삼 선 한거거든요 그러다 보니까 이게 너무 오랫동안 그 일관된 정책 기조를 가졌었던 분이 인허가를 거의 안 하다 보니 지금 저도 여기 우리 CBS 방송국 올 때 보니까 이제서야 목동도 다 재건축 관련한 플랜카드 붙기 시작했고 이제라도 좀 해보자 하는데 이렇게 다 뒤늦게 일이 처리 다 되다 보니까 바로 이런 문제가 생겼고요 그래서 공급에 대해서 등한시했던 것 그리고 더 정확히 말하면 분양가 상한제라든가 이런 것들을 통해서 공급하기 싫게 만든 부분도 일부 있어요.

你是说从开发商角度看无利可图？

그렇게 싫게 만들었다는 건 건설사 입장에서 메리트 없게 만든 거죠?

开发商无利可图，业主委员会自然也没有收益。

건설사도 메리트가 없으면 당연히 조합원도 메리트가 없는 거죠.

合作社和建筑公司分享利润，所以像现在这样实行预售价格上限政策的话，比如芦原区上溪住宅区第五小区，预计重建后分担金将达到5亿韩元，项目立马就中断了。因为想着就算现在推进项目，要么得吐出全部利润，要么根本无利可图。

조합원 다 건설사가 그 이익을 나눠 갖는 건데 그러니 분양가 상한제라든가 이런 것들로 실제 노원구 상계 주공 오 단지 같은 경우는 재건축 후 분담금 오 억원에 달할 것으로 추정되자마자 사업을 중단해 버렸어요 그러니까 이거 분양가 분양가 상한제니 뭐니 해서 지금 우리가 추진해봤자 온전히 이익금을 다 토해내거나 이익도 안 생길 것 같으니 늘 생각하는 거 있잖아요.

房地产。

부동산은.

和股票不同。

주식과 달라요.

需要长线操作。

긴 호흡이거든요.

优先购买权低价什么的能一直维持吗？

이전권 저시장 뭐 계속 있겠어?

只能干等着，结果导致供应不足的各种政策因素，这些迟早会反转的。

기다리자 이렇게 돼버리는 거예요 그러다 보니까 공급을 부족하게 만든 여러 가지 정책적 요인들 이것들이 다시 언젠가 뒤바뀌겠지.

又想着再等等看，结果供应持续不足。另外还有重税问题，这导致房源被锁死，典型的就是多套房持有者被视为投机客。

그거 기다리자라고 또 시간을 더 누친 거죠 공급을 그러다 보니까 공급은 계속 부족하게 된 거고요 그다음 또 한 가지 세금 중과세예요 이것 때문에 매물을 잠궈버렸어요 대표적으로 다주택자들은 투기꾼이다.

当然也有少数多套房持有者是因特殊原因，比如突然继承遗产，或者夫妻间...怎么说呢。

그냥 다주택자들도 특별한 상황 때문에 다주택자인 사람도 소수지만 있고 갑자기 상속을 받을 수도 있고 아니면 와이프랑 나의 뭐라고 그럴까요.

工作地点较远可能是原因之一，当然这种情况占少数，也可能有其他各种理由。或者这到底该称为投机、投资还是失误，界限很模糊——但确实有个优质小区的好楼层、好朝向、好栋号的房源挂牌了。

근무지가 좀 원거리라서 있을 수도 있고 물론 소수겠지만 여러 가지 이유가 있을 수 있는데 아니면 진짜 이걸 투기라고 해야 될지 투자라고 해야 될지 실수라고 해야 될지 애매한 건데 좋은 아파트 단지 좋은 층과 향과 동을 가진 데가 매물로 나왔어요.

但这次不买的话，下次能不能买到可没有保证啊。

그런데 그거는 또 이번에 안 사면 또 살 수 있다는 개런티가 없잖아요.

不过我们儿子后年要结婚了。

그런데 우리 아들이 내후년에 결혼을 예정하고 있어요.

那就想着提前为儿子买好再转给他，这该叫失误还是什么...总之说不清，但这种情况确实存在。

그럼 그 아들을 위해서 미리 아빠가 삼았다가 넘겨줘야지 해서 산 거 실수요라고 해야 될지 하여튼 뭐라고 할지 모르겠지만 그런 것도 있긴 있거든요.

但普通多房主就是投机。

그런데 그냥 다주택자는 투기.

像这样明确界定并开始惩罚性征税，也是进步政权时期有过的事。

이렇게 딱 규정을 하고 징벌적 과세를 시작했던 것도 진보정권 때 있었던 일이에요.

结果对多房主精准打击加重税，持有税、交易税、资本利得税全都强化了。

그러다 보니까 다주택자들을 아주 정조준해서 중과세를 매기니까 보유세, 거래세, 양도소득세 모두를 강화했거든요.

这样一来，多房主们现在卖要缴巨额税款，再买新房又因交易税等被加重税，那就先捂着不卖吧。

그랬더니 이 다주택자들은 내가 지금 팔아도 엄청난 세금 내야 되고 그다음에 신규 더사기도 또 거래세 등등으로 인해서 중과세 해야 되고 그럼 당분간 들고 있자.

我再强调一遍，这个政权不会一直持续下去，事情就是这样发展的

또 계속 얘기드리지만 이 정권이 또 계속 가는 게 아니야 이렇게 되는 거예요

再加上对多套房持有者持续进行这样的调控，导致人们觉得还不如持有一套高价房产，于是出现了卖掉地方房产转购首尔房产的需求

거기다가 다주택자를 그렇게 규제를 계속 하다 보니까 그냥 비싼 거 하나 가지고 있는 게 낫겠다 그래서 지방 걸 팔고 서울로 사는 그런 수요도 생겼잖아요

没错，因此有些人选择卖掉多套房产集中持有一套优质资产，但其他多套房持有者现在既无法出售，也陷入了这种困境

맞습니다 그러다 보니까 하여튼 그렇게 여러 개를 팔고 왕건이 한 알 잡으신 분도 계시지만 나머지 다주택자들이 지금 팔 수도 없고 이런 상황이 돼버렸어요.

因为惩罚性税率实在太重了

워낙 중과세니까요.

所以首尔的部分公寓就这样从市场上消失了

그러다 보니 서울에 있는 아파트들 중에서 몇 개는 매물에서 그냥 빠져버린 거예요.

但又无法出售

근데 팔 수도 없어요.

因为缴完税后会造成巨额亏损

이거 세금 내고 나면 저 엄청난 손해입니다.

确实存在这样的情况

뭐 이런 사람도 있거든요.

比如说，有人虽然支付了分摊金和各种税费坚持到现在，但考虑到这些因素后觉得这样不行，这类人也是存在的。所以这些情况共同作用，再加上政策上对租赁业务者给予了极大便利，这也是一个失败之处。

뭐 예를 들어서 중간에 분담금 더 내고 뭐 하고 뭐 하고 그동안 세금 내면서 버텨봤는데 그것까지 생각했을 때 난 이걸로는 안 된다 뭐 이런 분도 계실 테니까요 그래서 이런 것들이 같이 있고 또 하나 정책적 실패했던 게 임대사업자들에게 굉장한 페이블을 줬잖아요.

政府说要规范租赁市场，结果给租赁业务者大量优惠，导致多套房持有者短期内出售房产反而更亏，不如注册为租赁业务者从事租赁业，这样一来房源又被锁定了。那么我们来总结一下。

전월세를 양성화하겠다라고 해놓고서 임대사업자들에게 또 큰 혜택을 주니까 이거 그럼 다주택자로 당분간 파는 게 더 손해고 임대사업자를 등록한 다음에 임대업을 하는 게 차라리 낫겠어 이렇게 해버리니까 또 매물이 잠긴 거예요 자 그럼 정리를 해보죠.

本意是推行福利政策而投放资金，作为受益国民的一员固然应该感谢，但客观上确实成为了推高房地产价格的因素。其次忽视供应端，一味用限制手段压制，使新增供应困难，并认为通过供应获得新房居住属于不劳而获，这种限制导致供应不足。再加上重税政策让人无法出售，房源被锁定。这些因素确实在进步政权时期成为了推高房价的原因。

복지를 지향하기 위해서 돈을 풀었는데 그것도 복지 수혜를 받는 국민의 한 사람으로서는 감사합니다 할 일이지만 부동산을 올릴 수 있는 요인이 된 건 분명한 사실이고 그 다음에 공급에 대해서 등한시하고 이거는 무조건 규제로 누르고 신규 공급하기 어렵게 만들고 공급해서 새 아파트 들어가 살면 이게 불로소득이다 이렇게 해서 또 못하게 막은 거잖아요 공급 안 됐고 그 다음에 세금 중과세에서 팔 수도 없게 만드니 매물 잠겨버렸고 이런 것들이 분명 진보 정권 때 부동산 가격을 올린 요인으로 작용한 거 맞습니다

简单来说，市场价格是由供需交汇点形成的。但现实是供应不仅没有增加反而被限制，需求端又被强行压制。实际上，需求并不会消失，只有持续供应才能满足需求。

그러니까 쉽게 말하면 시장 가격이라는 게 공급과 수요에 만나는 지점에서 만들어지는 건데 공급은 줄이고 아니, 공급은 늘리지 못하고 수요만 억누르고 하다 보니까 예, 공급으로 없어지는 게 아니 공급이 계속되어야지 그 수요를 맞춰줄 수 있는 건데 수요는 있는 수요가 없어지는 건 아니고

是的

그렇죠

这样一来，供应持续不足，最终导致价格上涨

그러면 그게 계속 공급이 부족한 채로 가다 보니까 결국은 이렇게 가격이 올랐다

啊，我还得补充一点。现在听了PD的话，我又想到一件事。为了抑制需求，他们实施了很多局部地区限制需求的政策

아, 하나 더 얘기드려야겠네요 지금 PD님 말씀 듣고 보니까 하나 더 생각났는데 그 수요를 누르기 위해서 했던 게 각종 수요를 억누르는 정책들을 한정적으로 일부 지역에 많이들 했잖아요.

结果最典型的就是引发了气球效应

그러다 보니까 대표적으로 유발된 게 풍선효과입니다.

对那个地区实施限制后，原本想在该地区购买公寓的需求者无法在那里置业，全都涌向了邻近不受限制的区域。这种气球效应导致不受限区域的公寓价格在短期内加速上涨，甚至可能催生了虚假需求——人们想着‘这里被限购了，隔壁区域肯定会涨’，于是连原本没有购房打算的人也抱着‘持有两年至少能赚10%’的心态加入投机行列。比如有人原本想在麻浦买房，麻浦被限购就转去西大门或恩平，结果这些投机客和真正想在恩平购房的人形成竞争，进一步推高了价格。

그쪽 지역을 누르니 원래 그쪽 지역의 아파트 수요자들도 그쪽은 살 수가 없고 바로 옆에 붙어 있는 규제를 안 받은 지역에 다 같이 몰려버린 거예요 그러니까 이 풍선효과는 그 규제를 안 받은 지역의 아파트 가격 상승률을 단기간에 더 올려버렸어요 어떻게 보면 가수요도 붙은 것도 있을 거예요 야 여기는 우리 역대 봤잖아 여기 규제하면 그 옆인 이 동네가 반드시 올라 나는 실수요도 아니고 아파트 살 생각도 없었는데 이거 이 년 정도 보유하면 내가 적어도 십 퍼센트 이상 먹고 나올 것 같다 그래서 그런 가수요까지 투기 수요까지 붙어버린 거예요 원래 나는 마포 사려고 했는데 마포를 규제로 묶으니까 서대문 서대문 가거나 은평 가거나 이런 사람들이 원래 은평을 살려고 했던 사람과 맞붙었고 그리고 풍선 효과 때문에 은평 오르겠네라고 해서 투기적 수요도 거기 가버렸잖아요.

就这样，短期内某些区域房价暴涨10%的现象，正是这些限制政策造成的。

그렇게 해서 단기간에 또 어느 지역의 십 퍼센트 올랐다라는 소리를 이 규제 때문에 만들어버린 거예요.

结果导致‘房地产永不败’的论调不断流传，形成了恶性循环。

그러다 보니까 부동산 불패 얘기가 자꾸 돌고 바로 이런 일들을 악순환을 만든 거죠.

所以刚才PD提到的需求抑制政策，反而通过气球效应强化了‘果然还是房地产靠谱’的认知，当然老龄化因素也确实存在。

그래서 방금 우리 PD님이 말씀하셨던 수요를 억누르는 것 이게 오히려 더 부동산이냐 역시 이런 생각을 만든 풍선효과로 노인도 분명 같이 있었습니다

但有个疑问：在供需关系中，政府始终在压制需求端——限制贷款、禁止杠杆投资等等，可首尔房价却持续上涨，公寓均价已达13亿韩元。普通人每月存500万韩元，十年都攒不够首付。按理说贷款受限、杠杆叫停后，需求应该大幅减少才对？

그런데 좀 궁금한 건 공급가 수요 중에 어쨌든 수요를 잡으려는 노력을 계속한 거잖아요 그래서 대출도 잘 안 되고 네 뭐 갭투자도 못하게 하고 이런 식으로 계속 막았어요 막었는데 서울에 부동산 가격은 계속 올라서 아파트 가격이 지금 평균값이 십 삼 억이 돼 버렸는데 십 삼 억이라는 돈을 만들려면 우리가 오 백 만 원씩 저축을 매월 한다 그래도 일 년에 육 천 만 원밖에 못 모으잖아요 이 십 년을 모아도 못 사요 아무것도 안 하고 이 십 년을 모아도 그러면 일단은 이렇게 대출 맡기고 갭스도 안 되고 하면은 수요 자체는 굉장히 줄어드는 게 맞는 거

现在话题变得有些沉重了。包括我在内，很多研究这个领域的人经常要解释：首尔购房者并非都是‘拼命贷款族’或投机势力。事实上存在不少资金充裕的买家，当然也有利用杠杆的投资者——但更根本的原因是住宅严重短缺，这本身就会支撑房价稳步上涨。

자 이게 또 너무 마음 아픈 얘기를 하는 상황이 돼버렸네요 저도 그렇고 몇몇 그냥 이런 분야 공부하는 사람들은 몇 번 얘기를 많이 할 수 있는 기회가 있었어요 그러니까 우리 서울에 아파트 사는 분들이 영끌족이다 투기세력이다 이렇게 표현하신 분들이 꽤 계셨단 말이에요 그런데 제가 그럴 때마다 아닙니다 의외로 돈 있는 사람들이 꽤 있습니다라고 했는데 어떤 여러 가지 이유들로 인해서 아유 그런 사람도 있겠지만 대출 껴가지고 집 사는 사람들이 집값 다 올린 거 아니냐 갭투자도 그런 거 물론 일부 있죠 그런데 그거 아니더라도 굉장히 지금 주택이 부족하고 그래서 집값이 견조하게 오를 수 있습니다라고 말씀드린 분들도 꽤 많았어요.

包括我在内。

저를 포함해서.

这就像一场非故意的全国性实验，而这次结果已经验证了这一点。

그런데 이게 본의 아니게 전 국민 실험을 했는데 그게 확인이 돼버렸어요 이번에?

这次把贷款限额卡在六到七亿六亿以下了，无论理由如何，六亿以上都不批了，但之后房价还是持续上涨。这次十亿、十五亿以上的又降到一亿以下

이번에 육 이 칠 대 대출 육 억까지로 막았잖아요 이유 여하를 불문하고 육 억 이상 안 좋아했는데 그 뒤로 계속 올랐어요 그리고 이번에 십, 십 오 억 이후 또 이 억 이하로

超过十五亿的就只剩一亿了

십 오 억 넘는 건 이 억밖에 안 되죠 이

虽说只剩一亿了，但房价依然坚挺上涨。现在我只要有机会见到相关公共机构或部门公务员就会问：我不是说过吗

억밖에 안 된다고 하는데 여전히 견조하게 계속 올라요 이제 제가 혹시 관련 공공기관이나 관련 부처 공무원 만날 기회가 있으면 가끔 물어요 내가 말했잖아.

我说过不是这样的

내가 그거 아니라고 얘기했잖아.

说完他们就沉默了

이러면 가만히 계시죠.

只能尴尬地笑笑，这真是个令人不适的真相

머쓱해하시고 그래서 이게 참 불편한 진실입니다.

其实比想象中有钱的人更多。所以不能简单解读为'极限贷款族不顾风险投机推高房价'。那么问题来了：到底谁这么有钱？工薪族的生活都捉襟见肘

생각보다 돈 있는 사람들이 좀 있어요 그래서 이게 무슨 영끌족이 무리하게 투기해서 투자해서 집값 끌어올리는거다라고 해석하시면 안 돼요 자 그러면 도대체 누가 돈이 있다는 거냐 월급쟁이들 다 뻔한 살림인데

就是啊

그러니까요

这真是个令人不快的真相，还得告诉您，简单来说江南的富人们，他们的收入主要来自事业所得

이게 참 불편한 또 얘기를 드려야 되는데 강남에서 쉽게 얘기해서 강남 부자들 이분들은 사업소득 비중이 높아요

拿工资的

월급 받는 게

不，不是拿工资的。首先比较非江南区和江南区，江南区的自营业者比例高达84%，而非江南区是73%。所以无论是开小餐馆、小咖啡馆还是做小生意，其中肯定有赚钱的人。开餐馆不代表都赚不到钱，这些人中有不少自营业者是通过事业收入用自有资金购买江南房产的。

아니에요 월급 받는 게 아니에요 일단 비강남과 강남을 비교해 보면요 강남은 자영업자 비율이 팔 십 사 퍼센트예요 그런데 비강남은 자영업자 비율이 칠 십 삼 퍼센트예요 그러니까 작은 식당이든 아니면 작은 카페든 아니면 내 조그만 사업이든 간에 그걸 하는 분들 중에서 돈 잘 버는 분도 있을 거 아닙니까 음식점만 한다고 다 잘 돈 못 버는 거 아니잖아요 그분들 중에서는 이 자영업자들은 돈 많이 벌어서 그 사업소득으로 강남 집을 자기 돈으로 사는 거예요.

因此江南区的自营业者比例远超其他地区。

그래서 자영업자 비율이 강남이 다른 데보다 이렇게 압도적으로 높고요.

所以事业收入的比重也比非江南区高出6.1个百分点。从职业构成来看，江南居民通常自营业或高收入专业职位的比例更高些。所以与其质疑工薪族如何买得起房，不如理解为那些高收入人群本就居住在那里。另外，现在在首尔买房的人基本属于以下三类之一：要么像刚才说的有较强赚钱能力的事业收入者，要么是高薪专业人士如律师、医生等

그래서 사업소득의 비중도 비강남보다도 육 점 일 퍼센트포인트 더 높아요 그리고 직업군 구성을 봐도요 강남에 계신 분들은 통상적으로 자영업 또는 고소득 전문직 이런 게 조금 더 높은 거예요 그러니 월급쟁이들이 저 돈을 어떻게 사는 거야 이거 말도 안 돼가 아니라 그런 돈 잘 버는 분들이 거기에서 살고 있다 이렇게 보시면 되고 그다음 또 한 가지 지금 하여튼 서울에 집 산다는 건 이 세 가지 타이틀 중에 하나를 가져가는 사람들이다라고 보시면 되는데 본인이 아까 처음에 지금 말씀드린 것처럼 돈을 좀 잘 번다 사업소득 사업소득으로 아니면 월급쟁이 중에서 고액 연봉 받는 사람들은 변호사 의사 이런 분들 중

大企业高管或

대기업 임원이나

大企业高管或这类人群，实际上双职工家庭也属于这一范畴。比如有人在银行工作，我在三星工作；或者有人在现代汽车工作，我在LG工作。

대기업 임원이나 이렇게 되는 분들 대기업 맞벌이들도 사실 여기에 들어가요 안에는 뭐 은행 다니는데 저는 삼성 다니고요 아니면 안에는 현대차 다니는데 저는 LG 다니고요.

这类人群

이런 분들

家庭年收入能达到几亿韩元的那种，对吧。

가계 소득이 연 몇억 되는 그렇죠.

其实这类人如果坚持勤俭节约几年，也会考虑搬到更高档的社区。

그런 분들도 사실 굳이 뭐 이렇게 근검절약하고 살면 몇 년 지나면 저희 좀 상급지로 옮기려고요.

偶尔也会有人这样问我。

저한테도 간간히 이렇게 또 물어보는 분도 있거든요.

所以第一种是真正能赚钱的人，第二种则是原本有房产的人通过房产置换升级——现在买房的人很多都是原本就有房的人

그래서 첫 번째는 돈을 잘 버는 사람 실제 그 다음 두 번째 이거는 원래 집 가지고 있던 사람이 집으로 돈을 벌어서 상급지를 옮겨 타는 거예요 그러니까 지금 집을 사는 사람들은 원래도 집을 있었던 사람들이

在换房

사는 거죠

并不是靠攒钱

갈아타는 거

对，然后第三种情况就是继承遗产

그 돈을 다 모은

这其实不是健康的社会风气

게 아니고 그렇죠 그리고 세 번째 세 번째는 상속증이에요 그러니 이건 사실 올바른 사회 분위기는 아닌 거잖아요

也就是说，我们不是通过努力工作、一点一滴攒钱买房，而是原本就收入高或本来就富有的人才能买房，对吧？

그러니까 우리가 열심히 일해가지고 차곡차곡 모아서 집을 사는 게 아니라 원래 잘 벌거나 원래 돈 많은 사람들이라는 얘기잖아요

没错。所以房地产政策其实没什么好说的，坦白讲，这些年来一直在重复被证实失败的做法。我在其他电视台的YouTube频道上说过：房地产相关的学者和专家也都有各自的思维框架。

맞습니다 그래서 부동산 정책은 사실 할 말이 없어요 솔직히 말씀드리면 이거 뭐 계속해서 실패가 확인되는 일들만 해왔던 거잖아요 그래서 제가 타 방송국의 유튜브 채널에서 이런 얘기를 했어요 부동산과 관련된 학자들이나 전문가도 나름대로의 프레임이 있어요.

但之前不是多次对那些倾向于某种特定观点的人进行过实验吗？那么即使是进步政权，现在是不是也该考虑转变认知了？

관이 그런데 기존에 어떤 특정 관을 좀 더 지향했던 분들 가지고 여러 번 실험했지 않습니까 그러면 이제 진보 정권이라 하더라도 인식 전환을 하실 필요가 있지 않을까

所以说，靠压制需求是抢不走钱的。没错，如果不能用我的钱阻止我想阻止的人，那需求抑制就是无效的。

그러니까 수요를 억누른다고 해서 돈을 뺏을 수는 없는 거잖아요 그럼요 그러면 내 돈으로 내가 생각했던 사람들을 막을 수 없다면 수요 억제는 안 되는 건데.

而且现在等于是无意中用全体国民做了验证。

그리고 지금 이미 전 국민을 가지고 본의 아니게 확인한 거잖아요.

即便提供了一两亿贷款，价值几十亿的公寓价格还在这样持续上涨，这又该怎么解释呢？

한 이 억 대출을 해준다고 했는데도 몇 십 억 짜리 아파트들이 이렇게 계속 올라가고 있는 걸 이게 뭐라고 설명하실 거예요.

所以现在就算出于政治倾向无关，那些倾向进步政权的人不也是在为进步政权好吗？

그래서 이제는 지금이라도 그게 뭐 정치 성향과 상관없이 그게 또 진보 정권을 지향하는 분들도 진보정권을 위하는 거 아닐까요.

因此这项政策也该尽快承认误判并纠正，这样希望政权能长久的人也会觉得更好。现有的方法行不通，这已经通过大量实验结果得到验证了。

그렇게 해서이 정책도 결국은 오판한 거를 빨리 시인하고 바로 잡아서 그래서 그 정권들이 더 오래가길 희망하는 분들도 그럼 그게 더 나은 거잖아요 그래서 이거는 이미 많은 실험 결과 이런 기존의 방법만 하면 안 된다 이게 확인된 것 같습니다

既然实验证明抑制需求行不通，那现在就该增加供应了。但增加供应也需要时间，说白了短期内这种局面只能持续下去。

그러면 수요 억제로는 안 된다고 실험 결과 밝혀졌으면 이제는 공급을 해야 되는 거잖아요 근데 공급이라는 것도 시간이 좀 걸리잖아요 그러면 뭐 단적으로 얘기하면 당분간은 이 상황이 계속될 수밖에 없는 거네요

短期内这种局面只能持续下去。另外说句令人遗憾的话，在供应层面，说要增加供应畅通度，这个...

당분간은 이 상황이 계속될 수밖에 없고요 그리고 더 하나 좀 안타까운 말씀을 드리자면 공급 차원에서도 공급을 더 원활하게 하려는 건지 잘

我也不清楚现在...

모르겠어요 지금도

因为这涉及一个令人不快的真相，必须坦白说。比如现在要增加供应，在首尔已无入驻空间的情况下，要么加快公寓重建/再开发进度，要么将公共用地转为住宅区开发。老实说这三件事要逐一讨论：将公共用地大规模转为公寓区——比如把韩国电力公司或首尔其他公共机构的用地全部转换。

왜냐하면 이게 참 불편한 진실하고 솔직히 얘기를 해야 돼요 예를 들어서 지금 누군가 공급을 더하려면 서울에 입주의 여지가 없는 이 상황 속에서 그래 우리들 아파트 재건축 빨리 가시죠 재개발 빨리 가시죠 이걸 해야 되고 아니면 공공이 가지고 있는 부지를 주거단지로 바꿔서 개발하는 거잖아요 그럼 이 세 가지를 솔직히 얘기를 하나씩 해보자는 거예요 공공이 가지고 있는 부지를 아파트 단지로 대규모로 바꿔보자 예를 들어서 한전이 가지고 있던 부지든 서울에 공공기관이 있었던 부지를 싹 다 바꿔보자.

这样能新增数万或数千套住房，数量相当可观。

그러면 크게 몇만 채 나오거나 몇천 채 나오는 데들 꽤 있어요.

但这也得说些不中听的话。比如国家曾找过我们CBS，对我和HeartPD说'抱歉，但为了国家，请CBS迁往忠南或庆北，这块地要改建大型商住综合体。如果CBS还有其他房产也要全部上交搬迁'。员工们当然反对，这就是现实。任何政策要快速推进，执行对象必须同意配合，要能说'我觉得这方案可行'。但现在所有人都喊着'死也要住首尔'，要把公共机构迁到地方得软硬兼施，可如今毕竟是民主国家。

그런데 이것도 불편한 얘기를 해야 돼요 예를 들어서 국가가 우리 CBS를 찾아왔어요 그래서 우리 하트피디님과 저에게 미안하지만 나라를 위해서 CBS는 이제 충남으로 아니면 경북으로 이전을 해라 그리고 여기 부지도 주상복합으로 크게 올리려고 한다 그리고 CBS도 뭐 부동산이 더 있다면 그것까지 전부 내놓고 내려가라 그러면 CBS 임직원분들은 당연히 반대하죠 이게 솔직한 상황이에요 어떤 정책이 빠르게 진행되려면 그 정책을 집행하는데 참여할 수밖에 없는 대상자도 동의를 해야 돼요 수긍을 해야 되고 어 저도 이거 괜찮은 것 같은데요라고 얘기할 수 있어야 돼요 그런데 지금은 참 이게 불편하지만 모두 서울 살겠다라고 날린 나라가 돼 버렸는데 어느 공공기관을 결국은 지방으로 내려보내려면 넉살 잡고 내려보내야 되는데 요즘은 정말 민주화된 국가예요.

这些公共机构都有工会和员工。

그러면 그 공공기관들도 노조가 있고 다 근로자들이 있어요.

马上就会示威。

바로 시위합니다.

立即就会引发抗议。

바로 시위예요.

而且涉及公共机构时，必须依据多项法律来执行政策，但并非只要某个政策部门下令搬迁就能轻易实现。

그리고 공공기관과 관련돼서도 여러 법에 근거해서 집행을 해야 되는데 어느 정책 기관이 무조건 내려간다라고 해서 내려갈 수 있는 것 그것도 쉽지가 않아요.

那么，政策要快速推进，就必须要有接受度，但谁会接受呢？所以想以公共机构搬迁为基础进行开发并不容易。接下来第二点，公共机构现在也产生了某种预感。说实话，我也曾多次参与过公共机构土地出售的专家咨询会议。他们因为接到中央政府的指示，才以这个议题召集专家开座谈会。结果一开始就听到抱怨：我们作为公共机构，本应以贡献国家经济而非盈利为首要目标，但民众总指责我们常年负债经营不善。我们也想提高收费啊，但一提价就会被批评，导致我们已连续十年承受亏损。

자 그러면 정책이라는 게 조속히 진행되고 빨리 진행되려면 수용성이라는 게 있어야 되는데 누가 그걸 수용하겠습니까 그래서 공공기관 이전이라는 이걸 바탕으로 뭔가 개발하겠다 쉽지 않아요 자 그다음 두 번째 공공기관들도 이제는 느낌 아닌 느낌 왔어요 이런 거 솔직히 저도 모 공공기관에서 부지매각하는 거에 자문 회의할 때 몇 번 갔었습니다 그런데 본인들도 중앙정부에서 시달이 나왔으니까 이걸 안건으로 전문가하고 간담회한다 하고 부른 거예요 갔죠 그랬더니 벌써 푸념이 우린 공공기관 아니냐 그래서 이익을 남기는 것보다는 국가 경제에 기여하는 걸 중요한 덕목으로 삼는데 맨날 국민 여러분들이 우리 공공기관 맨날 만성적인 부채 문제 그다음에 적자 쟤네들 맨날 방만 경영하고 말이지 이렇게 얘기하시는데 우리도 요금 올리고 싶고요 가격 올리고 싶어요 그런데 그러면 또 공공요금 올렸다고 뭐라 하시고 그래서 우리가 이 십 년째 적자 감내하고 있고 십 년째 적자 감내하고 있다 이런 공공기관이 있거든요.

而这类公共机构要一次性解决亏损，唯一办法就是卖地。

그런데 그 공공기관이 그럼 그 적자를 한 번에 탕감할 수 있는 게 땅 파는 거예요.

但你知道他们之前已经卖过几块地了吗？

그런데 그 땅을 예전에 판 게 몇 개 있거든요?

可那些机构的在职人员却说不能卖，

그런데 그 공공기관 재직자들이 하는 소리가 그걸 안 팔고

要是留着的话

가지고 있었으면

现在债务全爆雷了——他们现在抱着的想法是：按同样逻辑，现在卖地并非解决之道，或许再持有一阵子，将来至少债务不会全崩盘？

지금 부채 다 터는데 이 생각들이 있는 거야 이제 그러면 똑같은 논리로 야 이거 지금 파는 게 답이 아닌 것 같아 조금 들고 있어야 우리 나중에 또 부채라도 다 터는 거 아니야?

这样下去我们的资本暂时进来了，但后续我们终究无法承担，到时候该怎么办？现在卖掉可能以后会更值钱，但也有这样的考虑。所以现在就把这块宝地卖掉转给民间进行房地产开发吗？

이러다가 우리 자본잠시까지 지금 들어왔는데 이 뒷감당 우리 결국 못하고 어떡할 거냐 이거 나중에 팔아야 더 금싸라기 땅 돼서 팔 것 같은데 그 생각도 있어요 자 그러니 그 금싸라기 땅을 지금 팔아서 민간에 넘겨서 부동산 개발을 해버린다?

那公共机构的债务最终不还是用我们的税金来填补吗？所以这就是把公共机构赶出去在那里建点什么？

그럼 그 공공기관의 부채는 결국 또 우리 세금으로 또 커버하는 거잖아요 그러니까 이게 공공기관 내보내고 거기에 뭐 짓는다?

这个也是我们需要深思熟虑的部分。

이것도요 굉장히 우리가 고민해야 될 부분이 많습니다.

今天还有更多事情要做，所以这里就只谈这两点吧。

오늘 해야 될 게 더 많으니까 이건 여기 두 가지만 있다 하고요.

接下来第二点是什么来着？重建再开发。进行重建再开发就需要新增供应量，但在重建再开发小区里确实存在投机势力，我不否认这点。但有些人只是住在以前曾是平民公寓的特定小区——抱歉提到这个——比如玫瑰公寓，住了几十年的居民原本就是韩国代表性的平民中产阶层。国家开发蚕室地区说要建公寓，他们就说'我们去那里住吧'，从那时起就一直住到现在。这些人能算是投机势力吗？

그다음 두 번째 또 뭐였냐면 재건축 재개발 이 재건축 재개발을 해서 그러면 새로 공급 물량을 해야 되는데 재건축 재개발 단지 계신 분들 중에서 분명 투기세력들 있습니다 제가 그거 부정하지 않아요 그런데 어떤 분들은 그냥 예전에 서민 아파트였던 특정 단지에 언급해서 죄송합니다만 장미 아파트에요 몇십 년 살고 계신 분들은 그냥 대한민국에 대표하는 서민 중산층이었어요 나라에서 잠실이라는 데 개발해서 거기 아파트 개발했대 야 우리 거기 가서 살자 해서 그때부터 사신 분도 계세요 그런데 그분들은 그분들이 그럼 투기세력입니까?

他们就是靠种地过活，一直住在那里。其中有些人除了那套公寓外真的没有其他财产。那卖掉这套公寓让他们去哪里？而且这套公寓就是他们的全部，孩子都养大了出去了，住在这里不代表就是富人。

그냥 농물 먹어가면서 진짜 그냥 계속 계신 거예요 그리고 그분들 중에는 진짜 그 아파트 말고는 다른 재산이 없는 분도 계세요 그러면 이 아파트를 팔고 난 어디 가란 얘기냐 그리고 이 아파트가 내가 가진 전부인데 애들 키우고 뭐 하느냐고 다 나갔고 산다고 다 부자 아니에요.

只有公寓没有现金的人比比皆是。

아파트만 있지 현금 없는 사람도 천지입니다.

所以对这些居民来说，这是他们晚年生活的依靠，是子女婚嫁的本钱。现在要开发这个，就得掏空他们的养老钱。而且谁不想继续住在好社区呢？考虑到这些因素时，他们自然会觉得应该从中得到应有的补偿。有人靠种地坚持了十几年，突然政府开发时却过分强调公共性，要求增加大量公共住宅——对着汉江景观好的地方要多建公共住宅，阴暗角落就别建。现在干脆全部由公共部门来开发，让LH全部负责，民间只来施工挂个品牌，不管是来美安、Zeta还是The Sharp，用这种形式开发。

그래서 그런 분들에게는 이게 내 남은 백 세 시대의 노후고 우리 애들 시집장가분의 종자촌인데 이거를 개발해서 그래서 그걸 털어야 되는데 내 노후자금을 다 털어야 되는 그리고 또 그 좋은 동네 계속 살고도 싶을 거 아니에요 그러면 그런 것까지 다 고민했었을 때 충분한 거기서 어느 정도 본인도 가져갈 걸 가져가야 된다는 보상심리들이 있단 말이에요 농물 먹어 하면서 십 년 이상 버텼다 이런 거 있잖아요 그런데 갑자기 정부가 그런 거 개발할 때 공공성을 많이 강요해요 공공주택을 많이 늘리고 또 공공주택에 사는 호수 동 이건 한강 보면 안 되냐 풍광 좋은데 그런 공공주택을 더 넣어야지 후미지고 그늘질 있는데 공공주택 넣지 마라 그리고 이제 그 공공으로 아예 개발을 해보자 그러니까 LH가 전부 다 하고 브랜드만 민간이 와서 시공해서 건물 짓고 브랜드만 래미안인지 자이인지 뭔지 모르겠습니다만 더샵이든 그걸 넣는 형태로 개발하자는 거예요.

那么回到这里，参与开发的民营建筑公司和那里的成员们，公共性具体以什么形式、如何体现的具体数字我还没看到，哪家建筑公司会去哪里做什么也还没公布，但他们真的想做吗？

그럼 여기서 다시 돌아와서 그거 개발에 참여하는 민간건설 회사와 거기 조합원들이 그 공공성이 어떤 형태로 어떻게 되는지 구체적인 숫자 아직 저도 못 봤습니다만 어느 건설사가 어디에 가서 뭐 하는지 아직 나오진 않았지만 하고 싶을까요?

不会做的，对吧？民营建筑公司如果完全独自承担并全程负责，利润率说是30%的时候，但如果只是借用品牌来体现公共性，而且政府也不可能向品牌方收取高额使用费吧？那最后可能就剩下10%、15%的利润？

안 할 겁니다 그렇죠 민간건설회사가 온전히 혼자 맡아서 통으로 다 끝까지 하면 마진율이 삼 십 퍼센트라고 했을 때 그런데 공공성 가지고 브랜드만 빌려주고 한다 그리고 정부가 그 브랜드 정부에게 그 브랜드 사용료를 왕창 요구할 수도 없잖아요 그럼 십 퍼센트, 십 오 퍼센트 남는다?

那么公司用有限的人力资源，今年该把这些人力投到哪里才能产生更多利润？公司考虑的就是这个。既要参与公共事业又要做民营业务，哪来那么多人手？结果必然优先自家业务，这种以公共性为基础的开发模式根本分不到资源。这样下去供应又跟不上了吧？所以我想坦率地问——我绝非质疑善意，普通百姓住租赁房就不能享受好风景吗？谁会反对这个？

그럼 회사들은 한정된 인력으로 올해 이 인력들을 어디 투여해야 이익이 더 생기는 거야 이거 고민하는 게 회사인데 공공사업도 하고 민간에 본인들 사업도 하면 되잖아요 무슨 인력으로요 그러면 결국 본인들 사업에 더 손이 가는 거지 공공에서 이렇게 공공형을 기반으로 개발한다는 건 손이 안 가게 되어 있어요 그럼 이런 방식을 또 지향했다가는 또 공급이 잘 안 되겠네요 자 그래서 이렇게 그냥 솔직히 묻고 싶어요 제가 그 선의를 절대 무시하는 거 아닙니다 아니 서민들도 임대 주택에 사는 사람들은 풍광 좋은데 살면 안 되느냐 그걸 안 된다고 생각하는 사람이 어디 있고

那个

그걸

全世界哪里会有人反对呢？

반대할 사람이 전 세계 어디 있겠어요?

全世界没有人会反对。

전 세계에 아무도 없어요.

但将那些租赁住宅的楼栋数量以更优越景观位置的形式开发，并长期持续推行该政策取得成功的国家案例——我在这领域钻研十年以上，也从未见过这样的例子。比如

그런데 그런 임대주택의 호수 동수가 훨씬 더 풍광 좋은 데 입지한 형태로 개발해서 지금까지 그 정책을 중장기적으로 계속 끌고 나오는데 성공한 나라 사례 저도 이 바닥에 이 십 년 공부했던 이 십 년 이상 공부하고 활동한 사람인데 못 봤어요 예를

比如说在首尔最好的地段、风景最优美的地方建租赁住宅

들면 서울에 제일 좋은 자리에 제일 경치 좋은 그곳에 임대주택이

有吗？也就是说汉江边全是廉租房，后面看不到汉江，实际是工会成员住宅的地方

있느냐 그러니까 한강변에는 전부 임대주택이 있고 그 뒤에 한강이 안 보이는데 실제 조합원들 주택이 있는

不会那样做的

그렇게는 안 하죠

更准确地说，就连追求万民平等的共产主义社会中国，会在俯瞰紫禁城和天安门广场的最佳地段建满廉租房吗？

그러니까 아주 더 정확히 말하면 공산주의 사회로 만민평등을 지향하는 중국조차도 자금성과 천안문 광장이 탁 내려다 보이는 최고 부지에 임대주택으로 닦아놨다?

不会那样做的

그렇게 안 하죠

我们首尔的公寓比大多数都贵。所以如果过于理想化就会失衡。您必须拿出能实现这个理想的具体计划。如果没有具体计划，现在大家都知道未来三年首尔会出现供应断崖。那么三年后房价又会涨——现在已经在慢慢涨了，有人认为三年后会暴涨，就会形成这种局面

우리 서울 웬만한 아파트보다 더 비쌉니다 그래서 너무 이상으로만 가면 또 이게 어그러져요 그 이상을 실현할 수 있는 구체적인 계획을 가져오셔야 돼요 구체적인 계획을 그 구체적인 계획이 없으면 또 지금 모두가 알고 있어요 앞으로 이 삼 년 동안 서울의 공급 절벽이야 이런 상황이 돼 버렸거든요 그러면 이 삼 년 뒤에 또 오르네 지금도 살살 오르는데 삼 년 뒤에 왕창 오르겠네를 생각하는 사람도 있어요 이런 상황이 되는 거예요

那么即使出台供应对策，如果您说的那种理想化对策真的出台，我认为照样行不通，房价还是会上涨，实际供应也会出问题

그러면 공급 대책이 나오더라도 지금 말씀하신 그런 이상적인 대책이 나온다면 그대로 안 될 거라고 생각하고 또 오를 수밖에 없고 실제로 공급도 잘 안 될 거고

所以这不是理想化对策，而是似乎可行的现实对策

그래서 그 이상적인 대책이 아니라 이거 실현 가능한 대책인 것 같습니다.

与现实契合度很高不是吗？

현실 부합성이 높은데요?

这不仅仅是我个人的意见重要吧。

라고 그냥 저만의 의견이 중요한 게 아니잖아요.

这些在一线活跃的现场专家、学校里的学者，以及实际进行投资的消费者们现在有多精明啊。

이런 바닥에 뛰어노는 현장 전문가 학교에 있는 사람 그리고 실제 투자하는 소비자들이 얼마나 요즘 똑똑한데요.

他们比我聪明多了。

저보다 똑똑해요.

所以教授您觉得这说得通吗？

그래서 교수님 이게 말이 된다고 생각하세요?

而且还有人比我更精准地批评政府政策，甚至有人向我推荐‘教授您该关注哪个地段’这样的房源信息，所以大家看到后都觉得‘这个确实不用我们着急，供应会系统化推进，就该这么做’

하면서 저보다 더 정교하게 정부 정책에 대해서 질타하는 분도 계시고 저한테 오히려 교수님도 어느 동네에 주목하세요 이런 매물까지 추천해준 분도 계실 정도거든요 그래서 모두가 봤을 때 어 이건 진짜 우리가 조바심낼 게 아니라 이제 공급이 체계적으로 되겠는데 이렇게 해줘야 되는 거예요

但无论如何这类政策不可能完全无视市场，必须在一定程度上顺应市场需求，所以虽然您说是‘令人不安的真相’，但不得不承认房价确实会继续上涨

그런데 그런 대책이 어쨌든 시장을 무시하고 대책이 나올 수는 없는 거니까 어느 정도는 시장의 요구를 수용하는 쪽으로 나올 수밖에 없고 그러면 불편한 진실이라고 말씀하셨지만 오르는데 오를 수밖에 없는 걸 인정해야 되는 거네요

所以我们正在讨论的是全球性趋势，这不完全是我国进步政府的错，而是全球产业和经济结构的变化。比如2018年左右联合国人口报告就显示，全球人类似乎选择了在城市生活这样的统计数据

그래서 우리 지금 얘기하고 있는 전 세계적인 흐름입니다 이거는 우리나라 진보 정부에 꼭 잘못만은 아닌 그냥 세계적인 산업과 아니면 경제구류의 변화예요 어떤 거냐면 이미 이 천 칠 십 팔 년쯤에 나왔던 UN 인구보고서에 전 세계 인류가 도시에 살기로 선택한 것 같다라는 듯한 통계들이 나와요

都会涌向城市吗？

다 도시로 몰릴거다?

是的。

그렇죠.

当时全球人口中已有半数居住在城市，如今这一趋势更加明显，而且人们更集中涌向像首尔这样的大都市。

이미 그때도 전 세계 인구 두 명 중에 한 명이 도시에 살고 있었어요 요즘 더 몰리고 있고 그리고 그 도시 중에서도 우리 서울과 같은 메트로폴리탄 도시에 더 많이 몰려요.

因此这已成为趋势，新冠疫情后，首尔等大都市的房地产价格始终保持着稳定的上涨态势。

그래서 이게 추세가 됐고 그래서 코로나 십 구 이후 서울과 같은 메트로폴리탄 도시의 부동산 가격은 계속 안정적인 상승세를 전부 다 유지하고 있어요.

就连以福利国家著称的北欧瑞典斯德哥尔摩，如今房价也像我们首尔一样涨得太高，问题变得非常严重。

그렇게 복지국가를 지향했던 북유럽의 스웨덴의 스톡홀롬 이런데도 요즘 부동산 가격이 우리 서울과 같은 스톡홀롬이면 너무 많이 올라서 문제가 심각해졌어요.

听说现在欧洲房价也暴涨，正忙着制定对策呢。

지금 뭐 유럽도 부동산 가격이 폭등해 가지고 대책 마련하고 난리더라고요.

没错。

맞습니다.

但欧洲地方城镇也存在空置房无法处理的问题，放任不管就要被征税或罚款。

그런데 유럽도 저 지방에 가면 빈집 해결이 안 되고 빈집 방치하면 세금 물리겠다 방치한 거에 대한 벌금 물리겠다 이런 상황이잖아요.

就算说'来住就给养老金'之类的，空房还是很多啊。

와서 살면 뭐 연금을 취했다 뭐 그런데도 많죠.

是啊，但人们就是不去那些地方啊。

예 그런 데서 안 가잖아요.

所以这不仅是韩国独有的问题，像首尔这样的大都市人口聚集现象已成为全球趋势。但为什么不是整个首尔都在上涨，而是特定区域涨得更快呢？这也是全球产业结构变化导致的——随着信息通信产业的发展，创造经济成果的人能在极短时间内获得破坏性规模的经济收益。就像我常说的网红餐厅例子：有人通过ins营销得好，不是经营几十年的老店，而是短短六个月就成为首尔顶尖热门餐厅之一。结果那家餐厅周围冷冷清清，唯独它门前排着一两小时长队。

그래서 이거는 꼭 우리나라만의 문제가 아니라 서울과 같은 메트로폴리탄에 몰리는 이 현상은 전 세계적인 흐름이 하나 됐다 그게 하나 있고요 그런데 서울 그럼 전체가 오르는게 아니라 특정 지역이 더 훨씬 빠르게 오르는 이유는 뭐냐 이것도 또 전 세계적인 산업구 조 의 변화인데요 정보통신산업이 발달되면서 경제적 성과를 내는 사람들이 너무 단시간에 너무 파괴적인 수준의 경제적 성과를 얻게 돼버렸어요 이게 제가 늘 얘기하는 우리 맛집 비유 누가 인스타 홍보 잘해서 몇십 년 맛집이 아니라 여섯 개월 만에 서울에 내노라온 맛집 중에 하나로 딱 핫플레이스로 대두됐어요 그러면 그 맛집 옆에는 한산한데 그 맛집만 한 시간, 두 시간 줄 서서 거기서 먹고 가는 거예요

最近确实是这样呢

요즘에 그렇죠

这就是信息通信业发展的结果啊。只要有人说哪里好、必须去看看，或是谁在某个领域讲课最好、必须读某本书的续作，就会产生巨大的聚集效应。

요즘이 그렇잖아요 이게 바로 정보통신업의 발달 때문이에요 뭐가 좋대 어디 꼭 가봐야 된대 어 누구가 그 분야에서 최고 강의를 잘한대 아니면 어떤 책 후속 사서 읽어야 된대 하면 거기에 엄청난 쏠림 현상은 생겨요.

这种巨大的聚集效应真的能在六个月内造就'赚了一辈子钱'的人。

그러면 그 엄청난 쏠림 현상은 정말 여섯 개월 동안 내가 평생 벌 돈 다 벌었다라는 사람들을 만들어내요.

那么这些人接下来会做什么呢？

그러다 보니까 그 사람들이 그다음 할 게 뭐겠어요.

比如说我们PD中了电话彩票，突然有了100亿。

예를 들어서 우리 PD님이나 전화 로또 당첨돼서 백 억이 생겼어요.

最先会做什么呢？

제일 먼저 뭐 하실 거예요?

江南一等

강남 일 등

得买一套啊。

하나 사야죠.

首先得搬家嘛。

이사부터 가잖아요.

首先那个嘛。

일단 그잖아요.

这种现象就发生了。

그 현상이 생기는 거예요.

所以短期内创造经济成果的新贵们、新富人们就会想'我也该搬去那个小区住'，这就是跟风现象。于是顶级地段就变成了'现金我出，多少钱？'

그러다 보니까 단기간에 뭔가 경제적 성과를 내는 신흥 갑부, 신흥 부자들도 그럼 나도 이제 그 동네 좀 가서 살아야겠어 이게 올라타는 거예요 그러다 보니 최상급지는 그거 현금은 낼게요 얼마라고요?

六十亿？

육 십 억?

真有人这么干的。

이렇게 하는 사람들이 진짜 있어요.

而且真的有人一辈子都做着这样的梦：我也要努力做生意，一定要在某个小区、某个公寓社区成为那里的业主。我们平民百姓只是程度不同而已，这不就是梦想吗？

그리고 진짜 그중에서 평생 이런 꿈꾸는 사람 있잖아요 나도 열심히 장사해서 내가 꼭 어느 동네 어느 아파트 단지 나도 거기 사는 사람 될 거야 우리 서민들의 정도의 차이 만 있을 뿐이지 꿈 아닙니까

资本主义本来就是这样的

자본주의는 원래 그런 거죠

当然在国外，把购置房产和在特定社区居住作为梦想的国家，没有像我们韩国这么极端的。

물론 해외에서 전부 내 집 장만과 어느 동네 사는 게 꿈인 나라는 이렇게 우리나라처럼 심한 데는 없어요.

只是我们有点极端，但这其实是普遍的梦想——住在好社区、让孩子接受良好教育。但突然有钱了？

그냥 좀 우리가 좀 심한 건 있지만 그런데 그런 게 일반적인 꿈인데 좋은 동네 살고 자식들 좋은 교육시키고 하는 게 꿈인데 그런데 돈 생겼다?

然后突然能买那套房了？

그런데 그 집이 생겼다?

于是想用现金购买，又怕没房源，甚至提前跟中介签合同：我给你写借条押金，千万别卖给其他人。这种顶级公寓很多。只有承认这个不便的真相，才能看清现实制定政策。错误认知现实制定的政策怎么可能成功？

그러면 현금으로 그거 사려고 하는데 매물 없을까 봐 공인중개사한테 미리 계약서로 내가 너한테 차용증 쓰고 얼마 놓고 갈 테니까 제발 다른 사람한테 주지마 이렇게까지 얘기하고 가는 최상급지 아파트들이 꽤 많아요 그래서 이 불편한 진실을 인정을 해야 현실을 잘못 보고 정책을 만드는데 그 정책이 어떻게 성공합니까?

必须基于现实制定政策。那么教授您也说说替代方案？我们选民本来就不是从政者，只需批判就好。短时间内说错政策容易引发误解。

현실을 보고 정책을 만들어야 되고요 그럼 교수님 너도 한번 대안 얘기해 봐라 자 원래 저 같은 유권자들 전 정치하는 사람은 아니라서 유권자들은 비판만 해도 돼요 그리고 짧은 시간 안에 정책을 잘못 얘기하면 오해 소지가 많아요.

因为有些政策确实是完全创新的东西。

왜냐하면 정책이라는게 완전히 새로운 것들도 있으니까요.

所以，我个人认为，在短时间内能提出的方案之一是——现在也有为此苦恼的政府部门，我最近一个月内也被叫去陈述了我的意见，他们似乎展示了某些内部方案。

그래서 그런데 저는 개인적으로 지금이 짧은 시간에 설명드릴 수 있는 대안 중에 하나는 지금도 그런 고민하는 정부기관들 있고 저도 요 근래도 한 달 안에도 불려가서 제 소견도 얘기하고 왔는데 뭔가 안을 보여주시더라고요.

这些地方开发这类项目，您怎么看？

이런 데 이런 데 개발하고 이런 거 어떻게 생각하십니까?

于是我就这么说了：

그래서 제가 그랬어요.

只看地段就进行开发的时代该结束了。

입지만 보고 개발하는 건 이제 끝내야 된다.

我来解释一下这是什么意思。

자 무슨 소리인지 설명드릴게요.

上次在讨论十市补对策时被指出的问题是，首尔核心区一个开发议题都没放进去，只在外围敲边鼓。

지난번에 십시보 대책 때 어떤 것들이 지적받았냐면 서울 핵심지는 개발 이슈를 하나도 안 넣어놓고 저 외곽에 변죽만 울렸다

一直都是这样。

계속 그랬죠

这样的话首尔核心区的房价根本压不下来。所以那些找我讨论的人，怎么可能随便把国家政策给我这种平民看呢？他们只是把一堆候选方案摆出来。当时我一看，他们就是把首尔各个房地产区域简单分成一级地、二级地、三级地，说这里大概算1.5级地，开发这里怎么样。我当时就说：那这样1.5级地就会变成二级地，原本的二级地会变成三级地，三级地会变成四级地...

이러면 서울 핵심지 집값 떨어뜨리는 건 못하는 거 아니에요 그래서 저한테 뭐 이렇게 논의하자고 불렀던 분들이 국가의 정책을 함부로 저 같은 민간인에게 보여주겠습니까 그냥 쓱 후보들 잔뜩 보여주는 거예요 근데 그때 딱 봤더니 그냥 일 급지, 이 급지, 삼 급지로 우리 서울에 여러 부동산 지역을 분류하자면 일 점 오 급지 정도 될 수 있는 이런 데가 있으니 여기 개발해보면 어떻겠느냐 이런 의견이었어요 제가 뭐라고 했냐면 그러면 이게 일 점 오 급지가 아니라 이 일 점 오 급지가 이 급지가 되는 거고 기존 이 급지는 삼 급지가 되는 거고 기존 삼 급지 사 급지가 되는

然后呢

거고 왜

为什么要继续实施这种根据区位将国民排成一列的政策

국민들을 입지에 따라서 일렬로 나래비를 세우는 정책을 계속하냐

就是啊 大家都想往上爬

그러게요 다들 올라가고 싶어지게

这样会导致什么结果呢？住在三级地段的人会想多攒点钱搬到二级地段，住在二级地段的人又想搬到一级半地段——这种政策就是在不断助长这种心态。所以我们要给每个社区赋予特色主题。实际上可能大家都想住江南区，但总要给国民一个台阶下。比如离这不远的麻谷或阳川区也临汉江，在开发这些江边新公寓区时，可以打造特色水岸社区，配套即时可玩的水上运动设施。这样住在社区的居民中，有人是真心喜欢这里，也有人其实更想住在江南区狎鸥亭，但至少有了体面的借口

그러면 어떻게 되냐면 삼 급지 살다가 우리 돈 좀 더 모아서 우리 이 급지로 가자 우리 이 급지 살다 좀 더 모아서 일 점 오 급지로 가자 그 짓을 또 계속하게끔 만드는 정책이다 그래서 각 동네마다 테마를 입히자 예를 들어서요 그러니까 실제는 모두가 강남 살고 싶은지도 모르겠어요 그런데 핑계를 줘야죠 국민들에게 예를 들어서 여기서 멀지 않은 상암이나 양천구도 한강 끼고 있으니까 이 근처에 새로운 아파트 단지를 강변해 있는 걸 개발할 때는 수상레포츠가 바로 가능한 그런 형태로 단지를 특색 있게 개발하는 거예요 그러면 이 단지에 살고 있는 분들 중에는 누군가는 진짜 여기가 좋아서 하는 사람도 있겠지만 누군가는 진짜 저 강남 압구정에 살고 싶은 사람도 있을 수 있지만 핑계가 생겼죠.

我也不是不能搬去江南区住，但我丈夫最近迷上水上运动，每天下班就在社区玩水上滑板、摩托艇，周末还总要去划小皮艇

나도 강남 가서 살려면 살 수 있는데 우리 남편이 수상레포츠에 요즘 빠져서 맨날 그냥 퇴근하고 오면 단지에서 그냥 바로 수상스키하고 제트스키하고 그러다가 다시 들어와서 씻고 또 주말에 토요일은 맨날 조그만 카약한다고 나가.

这样一来就和江南公寓形成差异化特色，无法再用区位价格来区分了

이러면 이건 강남 아파트와 다른 결의 다른 특색의 아파트 단지니까 입지 가격 뭐로 구분할 수 없는 거잖아요

确实

그렇죠

接下来比如在陆军士官学校用地附近，虽然总说要拆高尔夫球场但总不落实。如果确实有无法拆除的理由，不妨允许附近民间开发商把高尔夫球场融入规划，打造高尔夫主题公寓社区。毕竟有些上了年纪的长辈也痴迷高尔夫，这种公寓就能吸引高尔夫爱好者聚居

그다음에 저기 뭐 육사 부지 근처에 뭐 골프장 민다 민다 해놓고서 못 믿는데 그걸 만약에 그게 못 밀 이유가 있다면 예를 들어 그 근처에 그 근처에 개발을 허용해주겠다는 민간분들이 계시면 그것만 가지고 골프장 껴서 골프장을 품은 아파트 단지로 개발하는 거예요 그래서 나이 드신 분들 중에서 골프 안전 빠져버린 분도 계시잖아요 그래서 이 아파트 단지는 골프 매니아들이 사는 데다

虽然可以去江南，但因为喜欢高尔夫所以住在这里

강남 갈 수 있지만 골프가 좋아서 여기 산다

是啊，说实话这不才是正常的吗

그렇죠 솔직히 그리고 그게 정상 아닙니까

确实是这样

그게 맞죠

人们本应拥有不同的价值判断和生活追求，怎么能说'你再努力一点'这样的话

사람들이 다 다른 가치판단을 가지고 있고 삶의 지향점이 다 달라야 되는데 이걸 어떻게 야, 너 조금 더 노력해.

明明活得很好，却说什么'只要你努力也能来江南'，这简直太荒谬了

맞고 사는데 너도 열심히 하면 다시 너도 강남 올 수 있어 이게 말도 안 되는 거잖아요.

还有些地方是国家划定的'课外教育自由区'，住在那些公寓的人都不送孩子去补习班

그리고 어떤 데는 정말 국가가 사교육 프리존 그 아파트 단지 사는 사람들은 학원 안 보내.

所有公寓自习室里，国家会提供新激励政策。不要搞公共开发，在'课外教育自由区'这种地方，由首尔市政府、首尔教育厅和LH公社联合运营，让我们国家最优秀的在职教师和补习老师来辅导功课，家长只需支付少量座位费

전부 아파트단지 공부방에서 국가가 어떤 새로운 인센티브를 주는지 모르죠 공공개발 같은 걸 하지 말고 사교육 프리종 같은 데서 거기는 아예 서울시청하고 서울교육청하고 LH공사랑 서울시청이 다 연대해서 거기는 우리나라 팔 학군에 아주 잘 나가는 학교 현직 교사와 학원 선생님들이 와서 그냥 공부를 시켜주고 우리는 거기 그냥 애들 자릿세로 얼마만 내면 돼.

实际上几年后，那里真的培养出考上特殊目的高中和名校的学生了吗？

그리고 실제 몇 년 지난 다음에 거기에서 특목고 진학하는 애들 좋은 학교 가는 애들까지 나왔다?

这难道不是会带来改变的事情吗？

이거 달라지는 일이 될 거 아니겠습니까?

所以啊，别再用居住地来争论了，要打造特色。比如说，您住哪儿？

그래서 아니 언제까지 입지 가지고 싸울 거냐 특색을 만들어라 예를 들어서 어디 사세요?

我住在恩平区，啊，那您应该喜欢登山吧？这样的世界才是对的

저 은평구에 아 그러면 등산 좋아하시나 봐요 이렇게 하는 세상이 이게 맞는 거

不是吗？就是啊，所以不能把所有人都排成一行来解决问题

아닙니까 그러게요 그러니까 한 줄로 다 세우면 문제를 해결할 수 없으니까

绝对不要排成一行

절대 한 줄로 세우시지 말고

是啊，这个

그렇죠 이

在公共开发的同时引入民间品牌，这不又是排成一行吗？

공공에 개발하면서 민간 브랜드를 갖다 넣겠다 또 한 줄 세우는 거잖아요.

都是来美安小区，那来美安后面要加什么呢？

같은 래미안인데 래미안이 그래서 그 뒤에다 뭐 붙여요?

莱美安原贝利、莱美安普雷斯提吉、莱美安某某，所以后面莱美安在哪里做呢？

래미안 원베일리, 래미안 프레스티지, 래미안 뭐뭐 그러니까 그 뒤에 래미안 어디서 하세요?

莱美安原贝利，这样说话的方式不就是吗。

래미안 원베일리 이렇게 얘기하게 만드는 거잖아요.

请务必停止将国民排成一线的房地产政策，每个地区都有特色，所以我现在生活状况良好，所有水上报告都享受过了，我现在那里，那个有陆军士官学校的地方是月溪洞吗？

절대 국민을 제발 한 줄로 세우는 부동산 정책을 그만하고 지역마다 특색이 있고 그래서 아 나는 이제 상황하며 살면서 수상 레포트는 다 즐겼으니 나 이제 저기 뭐 거기 거기가 육사 있는 데가 월계동입니까?

我准确地说是在石见吗？

정확히 제가 석갠가요?

总之大概是这样，去孔陵，啊孔陵孔陵打打高尔夫应该不错，希望能创造这样的世界。

하여튼 그 정도인데 공릉 아 공릉 공릉 가서 골프나 좀 즐겨 봐야 될 것 같아 이런 세상 좀 만들어 줬으면 좋겠습니다

虽然只是一个想法，但看起来比之前提出的要好得多。

하나의 아이디어지만 굉장히 그동안 나왔던 것보다는 더 나아 보이는데

其实对很多政府部门，除了这个，我还说过很多非常数据化和精密的东西，但如果在这里全说出来，评论区又只有我会挨骂。

사실 많은 정부 당국에게 이거 말고 굉장히 수치적이고 정교한 것들도 말씀드린 것들이 있어요 그런데 이걸 여기서 다 얘기하면 또 댓글에 저만 욕먹는

是的，没错

일이고 예

以顺天湾这一千万生态资源为基础，顺天不断畅想未来，并跃升为超越韩国、走向世界的花园城市顺天。

순 천 만 의 생태적 원천을 기반으로 순천은 끊임없이 미래를 상상했고 대한민국을 넘어 세계로 뻗어가는 정원도시 순천으로 도약했습니다.

如今又增添了文化内容、宇宙航空、生物三大经济轴的治愈力量，朝着虽小却强大的城市、时刻准备着的城市、真正层次分明的方向迈进。

이제는 문화콘텐츠 우주항공 바이오 세 대 경제축의 치유를 더해 작지만 강한 도시 늘 준비된 도시 진짜층층으로 나아갑니다.

金贤正的新闻秀期待各位观众的参与。

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